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房屋租赁的法律风险与防范/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 00:43:33  浏览:8529   来源:法律资料网
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房屋租赁的法律风险与防范

陈召利


  房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展,房屋租赁日益兴盛,房屋租赁经营方式日益普遍。但是,我国法律规范过于原则,人们法律意识淡薄,纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,以下简称《房屋租赁解释》),总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施,供参考。

一、 书面合同的必要性

  根据我国《合同法》的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。这意味着,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。此外,缺少书面合同,双方的权利义务不易确定,容易发生纠纷。

  因此,无论租赁期限长短,哪怕只有一个月,最好签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。一般来说,租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、 合同无效的认定

  在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前,实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一,严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时,允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施,最大限度地维护合同效力。此外,即使租赁合同被认定无效,承租人仍要支付房屋占有使用费,一般参照合同约定的租金标准。

  在违法建筑物范围的认定上,确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

  因此,在签订房屋租赁合同前,承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人,建筑物是否为合法建筑。

三、 租赁期限的确定

  根据我国《合同法》的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  这里需要注意的是,如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋装饰装修的处理

  房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前,如何处理承租人对房屋的装饰装修,缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则:

1.承租人未经出租人同意装饰装修的费用,由承租人负担,出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2.承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

4.承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。

5.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的,但当事人另有约定的除外。

  我们注意到,《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果,对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值”,这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此,承租人如需对房屋进行装饰装修,应当经出租人同意,合理确定租赁期限,并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。
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关于修改台州市科学技术奖励办法的通知

浙江省台州市人民政府办公室


关于修改台州市科学技术奖励办法的通知
文号: 台政办发〔2008〕99号

  
各县(市、区)人民政府,市政府直属各单位:
《台州市科学技术奖励办法》(修订稿)已经市政府第十八次常务会议审议通过,现予以公布,自2008年11月1日起施行。


                 二○○八年九月二十五日



台州市科学技术奖励办法

第一条 为了鼓励科学技术创新,促进科学技术进步和社会经济发展,根据《国家科学技术奖励条例》和《浙江省科学技术奖励办法》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 市人民政府设立市科学技术奖,奖励在本市科学技术活动中作出突出贡献的个人、单位。
第三条 市科学技术奖的推荐、评审和授奖实行公开、公平、公正原则。
第四条 市科学技术行政部门主管本市科学技术奖励工作。
第五条 市科学技术奖分为市科学技术重大贡献奖和市科学技术进步奖。市科学技术重大贡献奖每2年评审1次,每次授予人数不超过2名;市科学技术进步奖设一等奖、二等奖、三等奖3个等级,每年评审1次,奖励科学技术成果项目每年不超过70项,其中一等奖不超过5项,二等奖不超过20项。
第六条 市科学技术重大贡献奖授予符合下列条件之一的个人:
(一)在当代科学技术前沿取得重大突破或在科学技术发展中有重大成就的;
(二)在科学技术创新、科学技术成果转化和高新技术产业化中,为本市创造巨大经济效益或社会效益的。
第七条 市科学技术进步奖一等奖、二等奖、三等奖授予符合下列条件之一的人员、单位:
(一)在基础研究或应用研究活动中作出重要贡献的;
(二)在产品、工艺、材料及其系统等方面有重大技术发明,并创造显著经济效益或社会效益的;
(三)在实施技术开发、社会公益、国家安全、重大工程等项目中,应用推广先进科学技术成果,创造显著社会效益或经济效益的;
(四)在管理科学、决策科学等研究中取得突破,并对实践产生重要指导作用的。
第八条 市科学技术奖候选人、候选项目由下列单位、人员推荐:
(一)县(市、区)人民政府;
(二)市人民政府的组成部门、直属机构;
(三)经市科学技术行政部门认定的符合规定资格条件的其他单位和专家。
第九条 市人民政府设立市科学技术奖评审委员会(以下简称评审委员会),主要职责是:
(一)对市科学技术进步奖候选项目进行评审;
(二)对市科学技术重大贡献奖候选人进行评议;
(三)向市科学技术行政部门报告评审、评议结果并提出获奖项目、人选和奖励等级的建议;
(四)为市科学技术奖励工作提供咨询意见。
第十条 评审委员会成员由市科学技术行政部门根据推荐的候选项目的专业情况,在专家库中随机选取相关领域的专家、学者组成。主任委员一般由市科学技术行政部门的领导担任。 评审委员会的日常工作,由市科学技术行政部门承担。
第十一条 评审委员会可以根据当年候选项目的行业分布情况,组织相应的行业评审组,负责各相关评审范围内市科学技术进步奖的初评。行业评审组对评审委员会负责并报告工作。 行业评审组成员由市科学技术行政部门聘请相关领域的专家、学者担任。评审委员会委员可以兼任行业评审组成员。
第十二条 评审委员会及各行业评审组的成员应当对评审情况以及项目的技术内容严格保守秘密。
第十三条 被推荐的市科学技术奖候选人或项目完成人,不得以任何身份参加被推荐当年的评审工作。
第十四条 评审委员会委员及各行业评审组的成员有下列情形之一的,经评审委员会决定,应当回避:
(一)与被推荐的市科学技术奖候选人或项目完成人有近亲属关系的;
(二)与被推荐的市科学技术奖候选人或项目完成人有直接利害关系的。
第十五条 评审委员会及其行业评审组应当按照国家相应的科学技术成果评价体系,以记名打分的方式进行评审。
第十六条 各行业评审组完成初评后,应当向评审委员会提交得分高低排序的初评结果。
第十七条 市科学技术奖的初评结果应当在市级相关传播媒体上公布。任何单位或个人对市科学技术奖的候选人、候选项目有异议的,可以自市科学技术奖初评结果公布之日起30日内向市科学技术行政部门提出,由市科学技术行政部门作出处理。
第十八条 异议处理程序结束后,由评审委员会根据初评结果和异议处理情况,在综合评价的基础上确定奖励方案,并提出奖励建议。
第十九条 对市科学技术重大贡献奖侯选人、市科学技术进步奖一等奖候选项目,评审委员会应当举行答辩会,并逐项打分。 重大贡献奖侯选人和项目完成人应当参加答辩会,并回答评审委员提出的问题。
第二十条 评审委员会对评审工作中的重大事项应当开会讨论,并进行记名表决。表决应当有四分之三以上评审委员参加。 市科学技术重大贡献奖、市科学技术进步奖一等奖的奖励方案及其他重大事项,应当由参加表决的评审委员三分之二以上通过;市科学技术进步奖二等奖、三等奖的奖励方案,应当由参加表决的评审委员二分之一以上通过。
第二十一条 市科学技术行政部门对评审委员会提出的市科学技术奖励项目和市科学技术重大贡献奖奖励人选建议进行审核后,报请市人民政府批准。
第二十二条 获得市科学技术奖的个人和单位,由市人民政府颁发证书和奖金。
重大贡献奖奖金为20万元,其中10万元属获奖个人,10万元由获奖人自主选题用作科学研究经费,科技进步奖一等奖奖金为5万元、二等奖奖金为1万元、三等奖奖金为5千元。
第二十三条 剽窃、侵夺他人科学技术成果或以其他不正当手段骗取市科学技术奖的,由市科学技术行政部门报市人民政府批准后撤销奖励,追回证书、资金;属国家工作人员的,由市科学技术行政部门提请相关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十四条 为他人提供虚假材料、证明,协助他人骗取市科学技术奖的,由市科学技术行政部门通报批评;对推荐单位、个人,可以暂停或取消推荐资格;对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,依法追究法律责任。
第二十五条 参与市科学技术奖评审活动的评审委员和其他国家工作人员在评审活动中有下列情形之一的,应当终止其参与市科学技术奖评审活动,并根据情节轻重,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)贪污贿赂的;
(二)弄虚作假、徇私舞弊的;
(三)违反有关评审制度的;
(四)影响公正评审或破坏评审制度的其他行为。
第二十六条 市科学技术行政部门可以根据本办法制定实施细则,报市人民政府备案后公布执行。
第二十七条 本办法自2008年11月1日起施行。2003年7月2日市人民政府修订发布的《台州市科学技术奖励办法》同时废止。



鹰潭市人民政府关于印发《鹰潭市被征地农民养老保险办法》的通知

江西省鹰潭市人民政府


鹰潭市人民政府关于印发《鹰潭市被征地农民养老保险办法》的通知

鹰府发〔2009〕19号


各县(市、区)人民政府,市龙虎山风景旅游区管委会,鹰潭经济技术开发区管委会,市政府各部门:

  《鹰潭市被征地农民养老保险办法》已经2009年6月19日市政府第32次常务会议审议通过,现予印发施行。





   二〇〇九年六月二十四日







  鹰潭市被征地农民养老保险办法

  

  第一条 为建立健全被征地农民的养老保险制度,保障其合法权益,根据《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》(国办发〔2006〕29号)、劳动和社会保障部、国土资源部《关于切实做好被征地农民的社会保障工作有关问题的通知》(劳社部发〔2007〕14号)及《省政府办公厅转发省劳动保障厅关于被征地农民养老保险试点工作指导意见的通知》(赣府厅发〔2008〕82号)等文件精神,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 县级以上人民政府在城市规划区内实施统一征地,被征地时享有第二轮农村集体土地承包权且被征地后完全失地或人均耕地面积低于0.3亩(含),不足以维持基本生活的16周岁(含)以上在册农民,按本办法规定参加养老保险。

  第三条 各级政府劳动保障部门主管被征地农民养老保险工作,其下属的社会保险经办机构负责被征地农民参保手续的办理、养老保险基金的收缴、待遇调整和发放等具体业务;财政、国土资源等部门按各自职责,共同做好被征地农民养老保险工作。

  第四条 纳入养老保险范围的被征地农民的身份认定按下列程序进行:

  (一)由村小组(自然村)登记造册并张榜公示15天后,报村委会审核。

  (二)经村民委员会或村民代表大会讨论通过后,村委会将审核的名单报乡(镇)政府或街道办事处核准,并再公示7天。

  (三)公示无异议后,由乡(镇、街道)报县(市、区)人事劳动保障、国土资源部门备案。

  第五条 被征地农民参加养老保险,以参保时鹰潭市上年度城镇在岗职工月平均工资60%、70%、80%、90%、100%五个档次为缴费基数,具体缴费档次由被征地农民自己选择,缴费比例为20%,其中政府负担12%,被征地农民个人和村集体负担8%。

  第六条 被征地农民参保缴费方式,按照参保时的年龄段进行确定。

  (一)参保时男60周岁、女55周岁及以上的,以缴费年限15年计算,每超过1周岁,缴费年限减少1年,但最低缴费年限为5年。按选定的缴费基数和缴费比例一次性缴纳养老保险费后,经县(市、区)社会保险经办机构审核,可直接按月享受养老保险待遇。

  (二)参保时男满50周岁未满60周岁、女满40周岁未满55周岁的,按选定的缴费基数和缴费比例一次性缴纳15年养老保险费,达到男60周岁、女55周岁时,可按月享受养老保险待遇。

  (三)参保时男满16周岁未满50周岁、女满16周岁未满40周岁的,按选定的缴费基数和缴费比例,一次性缴纳5至15年的养老保险费,具体缴费年限由被征地农民自己选择。参保缴费后,应按规定接续养老保险关系,达到男60周岁、女55周岁,缴费年限满15年以上的,可按月享受养老保险待遇。

  第七条 被征地农民参加养老保险实行单独统筹,以县(市、区)为统筹单位。参保所需资金,属于被征地农民个人和村集体负担的,从村集体和被征地农民个人所得的土地补偿费、安置补助费中直接缴纳;属于政府负担部分,由受益财政从国有土地收益中提取8%解决。基金发生困难时,由同级财政给予保障。

  第八条 被征地农民一次性应缴纳的养老保险费,经县(市、区)社会保险经办机构核准后,其个人和村集体负担部分由村小组在发放征地安置补偿费时按被征地农民选定的标准足额缴入被征地农民养老保险基金收入户,再按规定划入被征地农民养老保险基金财政专户。政府承担部分的养老保险费,由国土资源和财政部门在征地补偿安置方案批准之日起3个月内,按标准足额划入相应的被征地农民养老保险基金财政专户,专款专用,单独列帐。

  第九条 被征地农民参加养老保险实行社会统筹与个人帐户相结合的制度。县(市、区)社会保险经办机构对每个参保的被征地农民应建立养老保险个人帐户。村集体和被征地农民个人缴费部分全部进入个人帐户,个人帐户储存额按同期城镇企业职工养老保险个人帐户储存额记帐利率计息;政府承担的费用进入社会统筹帐户。被征地农民养老金应按照筹集比例从社会统筹帐户和个人帐户中支付。被征地农民养老保险个人帐户不得提前支取。

  第十条 被征地农民男满60周岁、女满55周岁,缴费年限满15年以上的,其基本养老金由基础养老金和个人帐户养老金组成。基础养老金和个人帐户养老金的计算公式按城镇企业职工基本养老金计发办法执行。月基本养老金达不到当地城市最低生活保障标准120%的,按当地城市最低生活保障标准120%计发。

  对参保时男60周岁、女55周岁以上的被征地农民,缴费年限不满15年的,在计算基础养老金时按15年计算。

  第十一条 享受基本养老保险待遇的被征地农民,原则上参照国有农垦企业退休人员基本养老金调整办法调整养老金。具体调整办法由县(市、区)政府确定。

  第十二条 对男未满60周岁、女未满55周岁的被征地农民,参加被征地农民养老保险后,如本人自愿参加城镇企业职工基本养老保险,也可按城镇企业职工基本养老保险办法继续缴纳养老保险费,原缴纳的养老保险费可按城镇企业职工基本养老保险政策进行折算(按缴费比例20%与28%折算缴费年限),折算后的个人帐户储存额和缴费年限与城镇企业职工基本养老保险的个人账户和缴费年限合并计算。按城镇企业职工基本养老保险办法缴费满15年(含折算缴费年限)以上且达到法定退休年龄的,按城镇企业职工基本养老保险办法计发基本养老金,参加城镇企业退休人员的待遇调整,享受城镇企业退休人员的基本养老保险待遇。

  第十三条 被征地农民参加养老保险后,如在未享受养老保险待遇之前死亡的,其个人帐户储存额一次性支付给其法定继承人或指定受益人;被征地农民在按月享受养老保险待遇期间死亡的,由县(市、区)社保经办机构从其死亡的次月起停发养老金,如果其个人帐户上的养老金尚未领完的,将其剩余部分一次性支付给其法定继承人或指定受益人,并一次性补助其丧葬抚恤费3000元,终止养老保险关系。

  第十四条 各县(市、区)此前已制定出台的被征地农民养老保险政策,应按本办法进行修改和完善,实现平稳过渡。

  第十五条 本办法自发布之日起实施。

  第十六条 本办法由市劳动和社会保障局负责解释。