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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 03:37:00  浏览:8622   来源:法律资料网
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
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兼职从事律师职业人员管理办法

司法部


兼职从事律师职业人员管理办法
1996年11月25日,中华人民共和国司法部

第一条 为了加强对兼职从事律师职业人员的管理,依据《中华人民共和国律师法》,制定本办法。
第二条 兼职从事律师职业人员是指取得律师资格和律师执业证书,不脱离本职工作从事律师职业的人员。
第三条 兼职从事律师职业人员在执业活动中统称律师,与专职律师有同等的权利和义务。
第四条 兼职从事律师职业人员应当接受司法行政机关和律师协会的监督、指导。
第五条 法学院校(系)、法学研究单位从事教学、研究工作的人员,具备下列条件,可以兼职从事律师职业:
(一)具有律师资格;
(二)所在单位允许兼职从事律师职业;
(三)在律师事务所实习一年;
(四)品行良好;
(五)符合律师执业的其他规定。
第六条 申请兼职从事律师职业的人员,应当在拟加入的律师事务所实习一年。
第七条 申请兼职从事律师职业的人员,应当依照《律师执业证管理办法》的有关规定申请领取律师执业证书。
申请时,除提交《律师执业证管理办法》规定的材料外,还应当提交以下材料:
(一)与律师事务所签定的“聘用协议”;
(二)所在单位允许其兼职从事律师职业的证明。
第八条 律师事务所聘请兼职人员,数量不得超过本所专职律师的数量。
在法学院校、研究单位设立的律师事务所聘用兼职人员的数量,由省、自治区、直辖市司法厅(局)规定。
第九条 在法学院校、研究单位设立的律师事务所只能从本院校、研究单位符合条件的人员中,聘用兼职从事律师职业的人员。
第十条 兼职从事律师职业人员应当接受业务培训和职业道德培训。
第十一条 兼职从事律师职业人员,不得同时在二个或二个以上的律师事务所或其他法律服务机构执业。
第十二条 兼职从事律师职业人员,不得接受与本人工作单位有利害关系的案件的对方当事人委托,担任代理人。
第十三条 兼职从事律师职业人员违法执业或因过错给当事人造成损失的,由所在的律师事务所承担赔偿责任。
第十四条 兼职从事律师职业人员执业时,由律师事务所统一收案、统一收费。
第十五条 兼职从事律师职业人员的报酬,由所在地的司法行政机关规定。
第十六条 兼职从事律师职业人员应当加入所在地的律师协会。
第十七条 本办法自1997年1月1日起施行。1984年司法部发布的《兼职律师和特邀律师管理办法》和1986年司法部发布的《兼职律师和特邀律师管理办法的补充规定》同时废止。




青岛市单位内部治安保卫工作条例

山东省青岛市人大常委会


青岛市单位内部治安保卫工作条例
青岛市人大常委会


(1996年1月25日山东省青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 1996年2月9日山东省第八届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准 1996年7月1日起施行)


第一条 为加强机关、社会团体、企业、事业单位内部治安保卫工作,保护国家、集体财产和个人生命财产安全,维护社会稳定,保障经济建设的顺利进行,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内的机关、社会团体、事业单位、国有企业、集体企业和含有国有、集体资产的股份制企业及以中方为主管理的中外合资、中外合作企业的内部治安保卫工作,适用本条例。
第三条 市、区(市)公安机关是本辖区单位内部治安保卫工作的行政主管机关,负责对单位内部治安保卫工作的监督、检查和指导。其主要职责是:
(一)贯彻执行有关法律、法规、规章;
(二)查处单位发生的刑事案件、治安案件和治安灾害事故;
(三)负责培训单位保卫工作管理人员和经济民警;
(四)督促单位实施内部治安保卫责任制;
(五)组织考核单位内部治安保卫工作;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第四条 单位内部治安保卫工作应当坚持“领导负责,依靠群众,预防为主,确保重点,保障安全”的原则,实行治安保卫责任制。
第五条 单位法定代表人或单位负责人是单位内部治安保卫责任人,全面负责本单位的内部治安保卫工作。
单位及其上级主管部门必须接受和配合公安机关对单位内部治安保卫工作实施的监督、检查、指导。
第六条 单位内部治安保卫工作的责任:
(一)对本单位工作人员进行法制教育;
(二)制定落实防盗、防火、防破坏、防失泄密、防治安灾害事故等防范措施;
(三)建立健全群众性的治安保卫组织;
(四)调解、处理本单位内的治安纠纷;
(五)预防和制止违法犯罪活动;
(六)对本单位发生的刑事案件、治安案件和治安灾害事故的现场进行保护,抢救受伤人员和物资,并及时向公安机关报告,协助公安机关进行侦破和处置;
(七)协助公安机关对被管制、剥夺政治权利、缓刑和假释、监外执行、被监视居住、取保候审、劳动教养所外执行的人员,依法进行监督、考察和教育;
(八)参与所在地区组织的社会治安综合治理工作;
(九)负责本单位涉外活动中的安全保卫工作;
(十)法律、法规规定的其他治安保卫工作责任。
第七条 单位必须加强内部治安保卫工作,配备专(兼)职保卫工作管理人员。企业、事业单位可以根据实际情况设置保卫机构。
单位保卫机构和保卫工作管理人员,在单位治安保卫责任人领导下和公安机关的业务指导下,具体负责本单位内部治安保卫管理工作。
第八条 单位配备保卫工作管理人员时应当严格审查,专职保卫工作管理人员需经公安机关培训考试合格后,持证上岗。
单位设置的保卫机构和配备的保卫工作管理人员应当向公安机关备案,任命或聘用保卫机构负责人,应当征求公安机关意见。
单位可以按照有关规定组建经济民警组织或护卫组织。
第九条 单位应当根据需要,建立健全以下内部治安保卫工作制度,明确单位内相关部门和人员的责任:
(一)门卫、值班、巡逻、守护制度;
(二)消防安全制度;
(三)易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品和枪支弹药管理制度;
(四)涉密产品、文件、图纸、资料、印鉴等保密管理制度;
(五)财务、有价证券、文物、贵重物品、重要设备、物资等管理制度;
(六)运输工具安全管理制度;
(七)要害部位保卫管理制度;
(八)集体宿舍、招待所、食堂、浴室、俱乐部等场所安全管理制度;
(九)治安保卫工作监督检查及奖惩制度;
(十)其他治安保卫工作制度。
第十条 单位招聘的人员上岗前,应当进行法纪教育和安全保卫教育。
单位人员必须遵守本单位的内部治安保卫工作制度,自觉维护本单位的治安秩序。
单位招用外来务工团体的,应当按照有关规定,签订治安管理责任书。
第十一条 单位要害部门(部位)必须安装防火、防盗、防破坏、防失泄密、防治安灾害事故的安全设施或技术防范装置,并组织值班守护。
单位选配要害部门(部位)工作人员时,应当严格考察实际表现和专业知识技能,择优录用。不适合在要害部门(部位)工作的人员应当及时调离。
第十二条 单位现金、有价证券、涉密文书资料、贵重物品及物资仓库、危险品仓库的管理,必须遵守国家的有关规定,存放部位应当安装防火、防盗设施和技术防范装置。
第十三条 单位按规定需要配置枪支或警械的,必须报请市公安机关批准。
单位配置的枪支警械,由保卫机构管理。保管枪支弹药的场所,必须安装防盗、防火设施和技术防范装置。
单位解散或被撤销、合并的,应当按规定缴交配置的枪支警械。
第十四条 单位生产、销售、储存、运输和使用易燃、易爆、剧毒、放射性物品以及病毒和有害菌种,必须严格执行国家有关安全管理、使用的规定,并在公安机关和有关部门指导下制定应急方案。
第十五条 单位必须定期检查各项治安保卫制度和安全防范措施的落实情况,发现隐患,应当及时消除。
第十六条 单位保卫工作管理人员和经济民警,对扰乱本单位正常工作秩序的行为人,应当予以劝阻;劝阻无效的,可将行为人带离现场并及时报告公安机关。公安机关接到报告后,应当及时派员依法查处。
第十七条 单位保卫工作管理人员、经济民警应当忠于职守,严格依法办事。
单位保卫工作管理人员、经济民警依法履行职责受法律保护。
第十八条 单位应当保障本单位治安保卫工作所必需的经费和物质装备。
第十九条 单位保卫工作管理人员因公负伤的,其治疗费用应当按有关规定予以保证;因公致残或牺牲的,所在单位应当给予优待和抚恤。
企业、事业单位专职保卫工作管理人员应当享受风险岗位津贴及人身保险待遇。
第二十条 对在单位内部治安保卫工作中做出显著成绩的单位和人员,由人民政府或公安机关给予表彰或奖励。
对受表彰或奖励的人员,按照有关规定应当晋升工资的,其所在单位予以办理。
第二十一条 对不称职的保卫工作管理人员、经济民警,公安机关可以建议所在单位将其调离工作岗位;对工作不负责任、玩忽职守,造成不良后果的,由单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十二条 对违反本条例规定的单位,由公安机关给予警告、责令限期改正,并可按下列规定处以罚款:
(一)存在治安隐患,未在公安机关规定期限内解决或未采取临时安全措施的,处500元以上5000元以下罚款;
(二)治安保卫工作措施不落实,以致发生刑事案件、治安灾害事故,给国家、集体财产或个人生命财产造成重大损失的,处3000元以上10000元以下罚款;
(三)发生刑事、治安案件和治安灾害事故隐瞒不报或弄虚作假的,处1000元以上5000元以下罚款。
对受前款处罚的单位的治安保卫责任人和有关责任人员,可以分别处以200元以上1000元以下的罚款。
第二十三条 单位存在重大治安隐患,可能造成单位财产重大损失或危及人身安全的,由市、区(市)公安机关报同级人民政府批准,可以责令其部分或全部停产、停业整改。
第二十四条 单位财物被盗、被诈骗,故意隐瞒不向公安机关报案的,追回的财物全部上缴国库。
第二十五条 当事人对公安机关作出的行政处罚决定不服的,可以在接到行政处罚决定书之日起15日内,向上一级主管机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起15日内,向人民法院起诉;当事人也可以在接到行政处罚决定书后依法直接向人民法院起诉。
当事人在法定期限内不申请复议或不起诉,又不履行行政处罚决定的,作出决定的机关可以依法申请人民法院强制执行。

第二十六条 公安机关工作人员在内部治安保卫管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条 私营企业及本条例第二条规定以外的外商投资企业的内部治安保卫工作,国家法律、法规有规定的,按国家法律、法规执行;国家法律、法规没有规定的,参照本条例执行。
第二十八条 本条例自1996年7月1日起施行。



1996年2月9日