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最新房地产政策解读/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 09:17:51  浏览:9000   来源:法律资料网
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最新房地产政策解读

奚正辉


  2010年4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),该政策可谓空前严厉,政策出台之后的2个月内房价小幅下挫,交易量严重萎缩,但是3个月之后,价格与价格都出现反弹。由于中国的货币政策还非常宽松,经济稳步快速增长,物价也在上涨,故房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题,导致居民居住困难及改善居住困难。而且,高房价导致居民的收入都花费在房屋上,使其没有多余的钱去改善其它生活质量,也影响了其它行业的消费与发展。
  居住是老百姓的民生问题,政府必须出面解决。近期,国家陆续出台了严厉的政策打压房价,主要有:2010年9月29日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)。2010年10月7日,上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)
本律师长期从事房地产交易投资,将新旧政策进行了比较,并简单总结如下,供需要的读者参考适用:

一、住房贷款中第二套住房认定标准
  若有下例情形之一,就被认定是第二套住房贷款(其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款):
1、借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)已登记有一套成套住房的;
2、借款人已利用贷款购买过一套住房(即使该住房已经出售),又申请贷款购买住房的。

二、契税政策变化
  对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
注:增加了该住房属于家庭唯一住房。

三、个人所得税的变化
  对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
  注:原来规定是可以先缴纳保证金,1年内重新购房可以退保证金。但是对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,依旧免征个人所得税。

四、限购房屋
  2010年10月7日起,暂定上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手房)。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

五、境外人购房
1、境外机构和个人在中国境内不得购买非住宅,除非先设立外商投资企业。
2、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。(内部要求只能买一套)


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
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改革中央企业薪资制度的几点建议

张喜亮

   党的十八大报告提出:到2020年,实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。这是中共首次明确提出居民收入倍增目标。前不久国务院会议提出,本季度拟定收入分配制度总体改革方案。社会各界对收入分配改革给予厚望。与收入分配制度改革相适应,中央企业工资改革势大势所趋,然而,中央企业工资制度改革对全社会的影响很大,必须进行充分论证。

   一、充分考虑法律和政策刚性规定协调统一
   改革开放以来,劳动法律法规和政策日臻完善,有关工资方面的规定是企业设计薪资制度必须遵行的准则。

   1.工资民主原则:劳动合同法规定,企业薪资制度必须提交职工代表大会征求意见稿且与企业工会或职工代表协商确定。

   2.最低工资原则:劳动法律明确规定国家实行最低工资保障制度,各地方人民政府定期调整最低工资标准,职工工资不得低于这个标准。

   3.特殊人员和特殊情况工资支付原则:工会法规定,企业工会工作人员的工资待遇由企业负担;职工延长工时工资支付标准,劳动法及工资支付办法对此有刚性规定。

   4.工资增长原则:按照国务院有关部门的规定,企业工资总额的增长幅度不高于经济效益增长幅度,职工实际平均工资增长幅度不高于劳动生产率增长幅度的原则。

   上述所有原则都是法律法规和政策明确作出的刚性规定,中央企业设计薪资制度都必须涵盖这些内容,否则,便是违法而无效的,职工提起诉讼企业必须承担相应的法律责任。

  党的十八大报告对上述法律规定所以亦有了创新和发展。比如分原来主张的“效率优先兼顾公平”,现在则主张初次分配和再分配都要兼顾效率和公平,再分配更加注重公平;既往的“两低原则”亦改为“同步原则”,十八大报告指出:必须深化收入分配制度改革,努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步,提高居民收入在国民收入分配中的比重,提高劳动报酬在初次分配中的比重。这些原则性对中央企业职工薪资制度改革有着重大的意义,必须要充分考虑,实现法律和政策的统一,完善现代企业薪资制度。

   二、确立符合中国特色中央企业实际情况的薪资理念
   目前而言,中央企业多数都是聘请国内外专家比照外国先进企业的薪资模式设计的薪资制度。然而,这些薪资制度多数没有考虑到中央企业的国有性质,甚至没有充分考虑到本企业的实际情况,于是出现了水土不服的现象。现行的薪资制度没有很好地发挥其应有的作用,很重要的原因就是没有确立符合本企业实际的薪资理念。如果企业没有确立符合自己实际情况的薪资理念,在其它企业实践再好的薪资制度都将不可能在本企业有效发挥作用。

   党中央和国务院明确指出的以经济建设为中心,莫名其妙地被篡改为了以经济效益为中心了;而严格“控制人工成本”则又被篡改为了“降低人工成本”;薪资制度与市场经济接轨是符合发展方向的,而这样的指导思想在一些企业中则被简单化为“拉大差距”,结果采用了更为简单的办法即领导干部与一般员工“拉大了差距”,管理人员与生产一线的员工“拉大了差距”等等。正是这样一些理念使得职工的积极性受到了挫伤。这就是中央企业虽然强调和强化所谓绩效考核,实行绩效工资等等本来是科学薪资制度却不能发挥其激励作用的原因之所在。还有些照搬外国企业薪资模式水土不服的问题,比如有些企业学习日本的“密薪制”,试图以此实现员工对企业的忠诚,实践证明负面作用很大。

   舆论所诟病的企业内部收入差距过大问题,在中央企业内部表现为高管“年薪”与职工“工资”之间差距过大的问题,从理论上讲,“年薪”与“工资”是不同层次的问题,两者实际上是不存在可比性的。中央企业薪资设计必须充分考虑中国企业的文化,必须厘清:工资、报酬、奖励、所得和收入等基本概念。设计薪资制度还必须弄清楚我国企业职工工资的意义:工资对于职工而言,是生活的来源,更是价值的肯定;工资对于企业而言,是人工成本,也是人力资源优化配置的手段,更是社会责任问题。在我们国家,工资并非劳动力市场等价交换即劳动者并非简单的雇工,职工除了获得一定的生活收入,同时也对企业和社会的发展做出了一些无偿的奉献。

   中央企业只有摒弃对所谓外国企业工资经验的迷信,摒弃菁英治企的观念,树立职工为本的思想,确立符合中国特色和本企业实际情况的薪资理念,才能设计出行之有效的现代薪资制度。

   三、中央企业薪资制度设计应当注意的几个问题
   具有中国特色的大型中央企业必须探索符合自身特点的现代薪资制度。

   1.薪资制度为企业发展战略服务
   这就要求企业必须把握自身的定位,包括在国家产业结构中的定位、承担的社会责任等等。比如电力企业是国民经济的保障,基本属于服务类型的,其所承担的社会责任较重,经济效益增长受到诸多强制因素的限制。这样的定位决定其不可能通过大幅度提高薪资物质刺激提升职工的工作热情,薪资公平则显得更为重要。

   2.民主是现代工资制度的重要特征
   我国法律法规和政策对工资民主原则作出了刚性的规定。现代企业薪资制度必须贯彻民主精神,薪资制度的确定和实施都应当自始至终尊重职工广泛参与的权利。制定薪资制度要群策群力:薪资草案提交职代会讨论并听取职工代表的意见,吸纳各方面意见形成基本方案,还须与工会协商确定。薪资制度实施的过程中,职工有参加决定分配结果的权利;分配结果必须是公开透明的,中央企业绝对不应当实行秘密工资。

   3.工资制度的共享原则
   中央企业薪资制度体现共建共享原则,是中国特色社会主义国有企业发展道路的必然要求。从企业管理的角度而言,共建共享是从根本上对职工工作热情的激励。共建共享的薪资制度首先包括建立薪资与企业效益同步的增长机制,还应当包括职工对企业利润的分享即所谓劳动分红。劳动分红则需要建立相应的制度做出明确的规定。

   4.合理设计薪资制度中的科层
   根据所在岗位把企业员工分为管理人员、技术人员和生产一线人员和其他勤杂人员四个大类。一些企业是把管理人员的科层作为标杆,技术人员和生产人员比照管理人员科层薪资标准依次降低一个档次。这显然是不合理的,没有理由能够证明管理者的劳动比其他劳动更具有含金量。从理论上而言,在因为现代化生产的企业中技术要求比较高,研发人员的薪资标准应当比管理人员的劳动含金量更高些。所以,薪资制度的科层合理原则要求各群体人员都应当有相对独立的划分,其最高工资标准的等级应当是一致的。高级管理人员实行年薪制由企业监管部门负责考核决定,所以,不宜纳入企业内部薪资即工资制度。

   5.薪资制度辅助措施
   薪资制度是否发挥其应有的作用,关键在于是不是符合本企业员工情况和生产性质以及发展战略。企业薪资结构应当在职工中得到该广泛地理解和认同,如哪些是工资,哪些奖励,哪些是报酬,哪些是分红,那些是计入工资总额的,哪些是企业利润支出等等。按照科层逻辑建立的薪资制度,就必须建立和完善科层通道即科层之间的转换程序。使职工了解晋升的原则和程序以及方法。企业文化对于发挥薪资制度的作用有着不可替代的意义。秘密工资在我国中央企业中之所以有负面作用,就是因为其不符合我国社会和企业的文化。国有企业强调的职工“主人”共决理念,那些治企的“菁英”官僚是不能得到职工认同的。一些企业所谓“扁平化”管理模式,一般都是强化了管理者的“官僚”意识和作风,严重地束缚了职工的自主性和创造性。探索和完善中央企业薪资制度必须高度重视企业文化建设。

   结束语
   中央企业高管收入和职工工资多为舆论诟病,有我国薪资理论概念混乱的原因,也有对中央企业在国民经济中的地位作用等不了解和不理解的原因,更有中央企业自身存在的经营管理与人们期待之差距的原因。党中央国务院明确了新时期收入分配的新原则,中央企业必须从国家和社会发展的大局着眼明确自身的责任,在提高管理水平和效益增长的基础上建立和完善符合国家、社会和企业实际情况的薪资制度,充分发挥薪资对调动职工积极性、创造性的作用,促进中央企业健康发展,对实现国家发展战略目标作出更大贡献!

广播电台电视台设立审批管理办法

广电部


广播电台电视台设立审批管理办法
1996年5月24日,中华人民共和国广播电影电视部

第一条 为加强对设立广播电台、电视台的管理,根据国家有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称广播电台、电视台是指县级以上各级人民政府设立的无线广播电台、电视台。
有线广播电台、电视台的设立按有关行政法规和部门规章的规定办理。
第三条 广播电台、电视台的设立实行统一规划、合理布局、分级建设、协调发展的原则。
广播电影电视部负责全国广播电台、电视台的规划、设立审批和宏观管理。
省级广播电视行政部门负责本行政区域内广播电台、电视台的规划、设立审核和具体管理,并接受广播电影电视部的领导。
第四条 中央、省、设区的市、县(市)四级政府的广播电视行政部门可以申请设立广播电台、电视台,并按全国广播电视的总体规划进行覆盖。
第五条 教育行政部门可以申请设立专业性的教育电视台,其他行政部门、企事业单位或者个人不得设立广播电台、电视台。
禁止境外组织或个人单独或者与境内组织、个人合作在境内设立广播电台、电视台。
禁止地方广播电台、电视台联合开办跨行政区域的或全国性的广播电台、电视台。
第六条 设立广播电台、电视台,应该具备下列条件:
(一)符合广播电视建设、发展的总体规划;
(二)有频率资源;
(三)有必需的基本建设投资和稳定的资金保障;
(四)有必要数量的采编、制作、播出等专业人员和管理人员编制;
(五)有相应的行使广播电视行政管理职能的机构;
(六)广播电影电视部规定的其他条件。
中央和省级广播电台、电视台第一套节目未覆盖到的地方申请设立广播电台(县级调频台除外)、电视台,还应具有转播中央和省级广播电台、电视台第一套节目的设备和经费。
第七条 中央广播电台、电视台由广播电影电视部设立。
设立地方广播电台、电视台,由当地广播电视行政部门提出申请,经同级政府同意后,由省级广播电视行政部门审核,报广播电影电视部审批。
第八条 获准设立广播电台、电视台的,应按规定的程序和广播电视技术标准进行工程建设,工程验收合格,领取频率执照和广播或电视执照后,方可投入使用。
频率执照和广播或电视执照由广播电影电视部统一印制。
第九条 广播电台、电视台的发射台址、发射机频率、功率、天线高度和其他技术参数经批准后,不得擅自变更;确需变更的,应由省级广播电视行政部门审核后,报广播电影电视部审批。
第十条 广播电台、电视台的呼号由广播电影电视部审定。
地方广播电台、电视台的呼号以当地行政区域名称命名。已经批准的用非行政区域名称作呼号的广播电台、电视台自本办法发布之日起,一律在原有呼号前冠以当地行政区域名称。
广播电台、电视台的呼号经审定后,不得擅自变更。
第十一条 广播电台、电视台终止须按原审批程序报批,其广播或电视执照由发放部门收回。
广播电台、电视台因特殊情况需停止播出的,须经省级以上广播电视行政部门同意。未经批准连续停止播出超过30天的,视为终止,应按前款规定办理有关手续。
第十二条 广播电台、电视台因宣传工作需要,在经济条件、频率资源和节目制作能力允许的情况下,经过广播电影电视部批准,可以增加节目套数或开办专业台。其申报程序参照本办法第七条。
第十三条 部分地域辽阔、地形复杂的省、自治区可以申请利用卫星传送方式解决本省(区)的广播电视节目覆盖。其报批程序是:省、自治区广播电视行政部门提出申请,经同级政府同意后,报广播电影电视部批准。具体管理办法另行制定。
第十四条 教育行政部门申请设立教育电视台应符合全国广播电视的总体规划,并由国家教育委员会审核后,报广播电影电视部审批,其所需频道由广播电影电视部统一指配。
教育电视台设立管理办法由广播电影电视部会同国家教育委员会另行制定。
第十五条 违反本办法第五条的,由省级以上广播电视行政部门责令其停止播出,没收其设备,并视情节轻重,处以其投资总额一至二倍的罚款;对直接责任人处以两千元至五千元的罚款。
第十六条 违反本办法第九条、第十条规定的,由县级以上广播电视行政部门给予警告,责令其停止违法行为,并限期整改,可以并处、单处五千元至两万元的罚款;情节严重的,由广播电影电视部吊销其广播或电视执照,并建议给予其领导人行政处分。
第十七条 违反本办法第十二条规定的广播电台、电视台,由省级以上广播电视行政部门给予警告,责令其停止违法行为,没收其设备,可以并处、单处其投资总额二至五倍的罚款;情节严重的,由广播电影电视部吊销其广播或电视执照,并建议给予其领导人行政处分。
第十八条 违反本办法第十三条规定的,由省级以上广播电视行政部门给予警告,责令其停止利用卫星传送节目,可以并处、单处二万元至五万元的罚款;情节严重的,由广播电影电视部吊销其广播或电视执照,并建议给予其领导人行政处分。
第十九条 广播电视站的设立由省级广播电视行政部门参照本办法审批。
第二十条 本办法发布前经批准设立的广播电台、电视台,在本办法发布之日起半年内,由省级以上广播电视行政部门依照本办法进行重新审核。符合条件的,由广播电影电视部发给广播或电视执照。不符合条件的,责令其限期整改。经整改仍达不到规定条件的,由广播电影电视部取消其呼号,改为转播台。
第二十一条 本办法由广播电影电视部负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起施行,原广发地字〔1984〕224号文同时废止。