湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法
湖南省湘潭市人民政府
湘潭市人民政府令
第 1 号
《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》已经2013年5月19日市人民政府第5次常务会议通过，现予发布，自2013年7月1日起施行。
市 长
2013年5月21日
湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，维护住宅专项维修资金所有权人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号，2007年）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，2007年）等法律、法规、规章的规定，结合实际，制定本办法。
第二条 市城区范围内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
本办法所称住宅共用部位，是根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶和户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括围墙、电梯、单元门、监控设备、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市房产管理局会同市财政局负责市城区住宅专项维修资金的指导和监督工作。
市物业专项维修资金管理中心具体负责市城区住宅专项维修资金的交存、使用等日常管理工作。
第二章 交 存
第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅（含商品住房、经济适用住房、安置房等），但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅（含商业用房、独立产权会所、写字楼、储物间、车库、车位等）；
（三）住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第八条 业主应当按照《湘潭市人民政府办公室关于明确全市首期住宅专项维修资金交存比例和标准的通知》（潭政办发〔2012〕63号）规定的比例和标准交存住宅专项维修资金。
第九条 开发建设单位出售物业时，应在售楼处公示交存住宅专项维修资金的时间、地点、标准、范围，并在房屋买卖合同中进行约定。
第十条 业主应当在办理房屋入住手续前，商品房销售合同网上登记备案时，将首期住宅专项维修资金存入维修资金专用账户。
开发建设单位、物业服务企业不得擅自代收住宅专项维修资金。
未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。
第十一条 开发建设单位在办理房屋初始登记时，应将拟出售但尚未售出和自留房屋的首期住宅专项维修资金全额交存到住宅专项维修资金专用账户，房屋出售后应办理住宅专项维修资金交存更名手续。
公有住房售房单位应当在办理房屋登记手续时，将住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专用账户。
第十二条 业主大会成立前，住宅专项维修资金代管由市物业专项维修资金管理中心具体负责。
业主大会成立后，物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将住宅专项维修资金移交业主大会管理的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，2007年）的规定进行移交。
第十三条 市物业专项维修资金管理中心代管的住宅专项维修资金，按照安全、公平、便民的要求，委托商业银行（以下简称受托银行）办理住宅专项维修资金存储业务。
第十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。业主续交后的分户账面余额原则上不低于首期交存的数额。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由市房产管理局会同市财政局制定。
第十五条 本办法实施前，物业已经出售但未交存住宅专项维修资金的，应当补交。
已代收住宅专项维修资金但尚未交存至住宅专项维修资金专用账户的，代收单位应在本办法实施之日起30日内全额交存。
第十六条 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得的净收益属于全体业主共有，经业主大会决定后可用于补充住宅专项维修资金。
第三章 使 用
第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
住宅专项维修资金的存储利息和利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益等，除管理所需费用外，应当全部转入住宅专项维修资金滚存使用。
第十八条 住宅专项维修资金的使用应在确保资金安全的前提下，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房，并且未按规定交存住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。
第二十一条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要申请使用的，由物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。使用建议包括：维修、更新和改造内容、工程预算、涉及业主和组织方式等。
使用建议经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，物业服务企业或者相关业主持有关资料，向市物业专项维修资金管理中心提出申请。
第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，审核、拨付住宅专项维修资金，按以下规定办理：
（一）申请资料齐全的，市物业专项维修资金管理中心应在3个工作日内对使用项目进行现场查勘，审查是否符合使用条件。对不符合条件的，应书面出具不同意使用的理由和依据。
（二）申请使用住宅专项维修资金1万元以下的，须经市房产管理局审核，待工程竣工验收后，由市物业专项维修资金管理中心一次性拨付。申请使用住宅专项维修资金1万元以上的，经市房产管理局、市财政局审核后3个工作日内，由市物业专项维修资金管理中心拨付50%的预算资金；工程竣工验收后，拨付剩余资金。使用住宅专项维修资金数额较大的，可根据工程进度分期拨付。
（三）住宅专项维修资金的使用实行工程预算审核制度，申请使用住宅专项维修资金3万元（含3万元）以上的，按公开、公平、公正的原则，由业主代表选定相关中介机构进行评审，相关评审费用列入工程成本。
市物业专项维修资金管理中心应在住宅小区内公示住宅专项维修资金受益业主使用分摊数额。
第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围以及其他需要临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中动用公有住房维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（四）业主委员会审核；
（五）业主委员会报市房产管理局备案；
（六）住宅专项维修资金受托银行凭市房产管理局备案证和业主委员会的通知拨付资金。
第二十四条 对符合下列条件的物业维修、更新和改造项目，可以采取一次性表决的方式使用住宅专项维修资金：
（一）同一物业管理区域内全体业主受益。
（二）单项物业维修、更新和改造项目费用在5万元以下。
一次性表决使用住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
一次性表决方式使用住宅专项维修资金的期限不得超过5年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域住宅专项维修资金交存总额的5%。
属于一次性表决范围内的物业维修、更新和改造项目，使用住宅专项维修资金时，不需要业主再次表决。
第二十五条 发生下列紧急情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，维修费用可以直接从受益业主住宅专项维修资金中列支：
（一）电梯故障危及人身安全的；
（二）消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的；
（三）屋面、外墙损坏、渗漏严重的；
（四）楼体外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的；
（五）发生危及人身安全和房屋使用安全的其他紧急情况。
第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，紧急使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）申请。申请人向市物业专项维修资金管理中心提出紧急使用住宅专项维修资金书面申请。物业小区成立了业主委员会的，由业主委员会或委托的物业服务企业申请；未成立业主委员会的，经社区居民委员会确认，由受益业主或委托的物业服务企业申请。
（二）外勘。市物业专项维修资金管理中心会同街道办事处、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业在24小时内进行外勘（特种设施设备需经相关单位鉴定并出具鉴定结果）。
（三）审核。市房产管理局和市财政局在48小时内完成审核和预付工程款工作。预付工程款按审核预算资金的50%支付。
（四）验收。维修工程竣工后，经业主委员会或受益业主验收并出具竣工验收证明。申请人持竣工验收证明、发票等资料到市物业专项维修资金管理中心办理结算手续。
紧急使用住宅专项维修资金信息在小区和湘潭市政府门户网（www.xiangtan.gov.cn）进行公示。
第二十七条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）按有关规定应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。
第四章 监督管理
第二十八条 市房产管理局应当会同市财政局组织相关单位定期对住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查，以切实规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。
市物业专项维修资金管理中心应当加强住宅专项维修资金管理，管理所需费用，报同级人民政府财政部门核准后，在住宅专项维修资金的增值收益中解决。
住宅专项维修资金的管理和使用，应当接受审计部门、监察机关的监督，并接受人大、政协和广大业主的监督。
第二十九条 住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金专用账户之日起，按照国家规定的利率，在每年规定的时间为业主计息。
第三十条 房屋所有权转让时，住宅专项维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交存的住宅专项维修资金剩余款，由物业受让人向原业主支付，少于首期交存住宅专项维修资金数额部分，由受让人补交。当事人另有约定的从其约定。
房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料，到市物业专项维修资金管理中心办理个人账户注销手续，并提取余款。
第三十一条 市物业专项维修资金管理中心与受托银行每年应定期核对住宅专项维修资金账目，并按规定向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中，住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主大会管理住宅专项维修资金的，由业主委员会负责核对并公布。
第三十二条 市物业专项维修资金管理中心应当建立健全住宅专项维修资金网上公示、查询制度，方便业主随时对其分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和账面余额进行查询。
业主可在湘潭市政府门户网（www.xiangtan.gov.cn）查询。查询后，如有异议，可向市物业专项维修资金管理中心申请复核，市物业专项维修资金管理中心应在5个工作日内予以答复。
第三十三条 交存住宅专项维修资金的，市物业专项维修资金管理中心应当出具财政部门统一监制的专用票据。
市物业专项维修资金管理中心的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。
第五章 法律责任
第三十四条 违反规定，挪用住宅专项维修资金的，由市房产管理局依法追回挪用的住宅专项维修资金，并没收违法所得，同时可视情并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定依法予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。
第三十五条 相关行政主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 相关行政主管部门及其工作人员利用职务的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十七条 湘潭县、湘乡市、韶山市的住宅专项维修资金管理参照本办法执行。
第三十八条 本办法自2013年7月1日起施行。《湘潭市物业专项维修资金管理办法》（市人民政府令第13号，2007年）同时废止。
武汉市土地储备管理办法
湖北省武汉市土地行政主管部门
武汉市土地储备管理办法
第一章 总则
第一条 为盘活存量土地资产，加强政府对城市土地供应的宏观调控，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定、结合本市实际、制定本办法。
第二条 本市行政区域范围内的土地储备管理，适用本办法。
第三条 本办法所称土地储备，是指土地储备机构依照本办法的规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库予以储存，并进行前期开发整理，合理配置土地资源的行为。
第四条 土地储备应当根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，统一规划、统一储备整理、统一供应。
第五条 市人民政府设立市土地资产经营管理委员会，负责统筹、协调、决定土地储备供应中的重大事项。
市土地行政主管部门负责对全市土地储备工作监督管理。
市计划、经济、建设、财政、物价、规划、房产等部门应按照各自职责，做好土地储备的相关工作。
第六条 市土地整理储备供应中心具体承担江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区范围内土地储备供应的日常工作。
东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲区以及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区土地储备机构，具体承担本辖区土地储备供应的日常工作，并接受市土地整理储备供应中心的业务指导和监督。
第二章 土地储备
第七条 市土地行政主管部门应根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，制定土地储备计划，报市土地资产经营管理委员会批准后纳入国民经济和社会发展年度计划，由市土地整理储备供应中心具体组织实施。
（一）为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；
（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的国有土地；
（三）依法收回的荒芜、闲置的土地；
（四）依法没收的土地；
（五）改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地；
（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨国有土地；
（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；
（八）因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；
（九）依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的新增建设用地；
（十）转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地；
（十一）无主土地；
（十二）其他需要进行储备的国有土地。
第九条 土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前向土地储备机构申报。
第十条 属本办法第八条规定的土地，政府依法收回、收购和征用后，由土地储备机构按照国家、本市有关法律、法规、规章和本办法的规定，对土地使用进行补偿并办理有关手续后，予以储备。
第十一条 土地收购补偿按以下方式确定：
（一）以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；
（二）涉及城市房屋拆迁的，依据有关城市房屋拆迁法规、规章的规定给予补偿；
（三）政府行使优先购买权购买的土地，按照土地转让申报价格给予补偿。
第十二条 土地储备机构收购土地，按下列程序办理：
（一）申请收购：符合收购条件的国有土地，由土地使用权人向土地储备机构申请收购；
（二）权属核查：土地储备机构对申请人提供的土地的有情况进行实地调查和核实。
（三）确定规划条件：由规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划使用条件；
（四）方案报批：土地储备机构根据土地权属情况和规划使用条件，提出土地收购方案报土地行政主管部门审批。其中，涉及重大储备项目资金投入的，还须报市土地资产经营管理委员会讨论决定；
（五）签订协议：收购方案经批准后，由土地储备机构与原土地使用权人签订国有土地使用权收购协议；
（六）收购协议：土地储备机构根据国有土地使用权收购协议约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，进行差价结算；
（七）权属变更：土地储备机构和原土地使用权人按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用权人向土地储备机构交付土地和地上建（构）筑物。
第三章 储备土地前期开发整理与利用
第十三条 土地储备机构应当按照城市规划要求，对储备的土地进行前期开发整理，达到通水、通电、通路和场地平整等市政配套条件。
第十四条 储备土地开发整理涉及城市房屋拆迁的，土地储备机构应当负责拆迁，或者委托有拆迁资质的单位实施拆迁；成片开发需要拆迁的，也可由所在区人民政府组织拆迁。
第十五条 储备土地出让前，土地储备机构可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建（构）筑物出租、抵押、临时改变用途等方式加以利用。
储备土地出租、抵押或临时改变用途，土地储备机构应依法到有关部门办理相关审批或登记手续。
第四章 储备土地供应
第十六条 储备土地供应实行年度计划管理，纳入当年国民经济和社会发展计划。土地行政管理部门应当根据年度土地供应计划、土地储备计划和土地市场需求情况、制定储备土地供应计划。储备土地的供应应严格按照计划执行。
第十七条 储备土地供应必须坚持公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得干预。
第十八条 土地储备机构应当将土地供应信息以公告方式公布。公布内容包括拟供应土地位置、面积、用途、土地使用条件等。
第十九条 用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地，应当依法采取拍卖、招标、挂牌方式进行出让。
严格限制协议方式出让土地。因城市重大引资、投资确需以协议方式供应土地的，必须在地价评估基础上，经市土地资产经营管理委员会集体研究批准，并将协议结果予以公布。
第二十条 储备土地的供应，按下列程序办理：
（一）土地储备机构根据年度土地供应计划，确定拟供应土地地块；
（二）土地储备机构拟订储备土地供应方案，经土地行政主管部门审核后，报市土地资产经营管理委员会批准；
（三）根据已批准的土地供应方案，土地储备机构公开发布土地供应信息；
（四）依法采取拍卖、招标、挂牌或协议方式确定土地受让人；
（五）土地行政管部门与土地受让人签订国有土地使用权出让合同，土地受让人缴纳土地出让金，土地储备机构供应土地；
（六）土地受让人向土地行政主管部门申请办理土地登记发证等手续。
第二十一条 经批准以划拨方式使用储备土地的，用地单位须与土地储备机构签订储备土地开发补偿协议，按规定支付开发补偿费，凭缴费凭证向土地行政主管部门申领建设用地划拨决定书，并办理土地登记等手续。
第五章 土地储备资金
第二十二条 市、区人民政府建立土地储备专项资金。土地储备专项资金来源包括政府财政投入、土地收益和银行贷款等。
土地储备专项资金用于土地储备、开发整理、不得挪作他用。
第二十三条 土地出让收益（含开发补偿费）的收取办法，由市财政部门会同市土地部门拟订，按照审批权限报批后执行。
第六章 法律责任
第二十四条 按照本办法第八条规定应当纳入储备的土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建（构）筑物的，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第二十五条 土地储备机构未按协议规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除改购协议，并按协议约定有追究原土地使用权人的违约责任。
第二十六条 原土地使用权人未按本办法规定交付土地及地上建（构）筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建（构）筑物的，土地储备机构有权要求原土地使用权人改正，并按协议约定追究原土地使用权人的违约责任。
第二十七条 用地单位在国有土地使用权出让合同签订后，未按本办法规定缴纳土地出让金，土地行政主管部门有权解除国有土地使用权出让合同，已交付的出让金不予返还。
第二十八条 有关当事人因土地收回、收购、储备发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十九条 政府有关部门和土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失和利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，由所在单位或监察部门依法给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十条 本办法中的具体应用问题由市土地行政主管部门负责解释。
第三十一条 本办法自2002年7月10日起施行。
