水利部关于内蒙古宁夏黄河干流水权转换试点工作的指导意见
水利部
水资源［2004］159号
水利部关于内蒙古宁夏黄河干流水权转换试点工作的指导意见
黄河水利委员会，内蒙古自治区水利厅、宁夏回族自治区水利厅：
内蒙古自治区和宁夏回族自治区沿黄地区水资源短缺，现状用水结构不适应经济和社会发展要求，工业用水仅占总用水量的3%左右，远低于全国20%的平均水平；农业用水比例高达95%以上，灌区工程老化失修，用水效率低下，农业灌溉节水潜力较大。
按照党的十六大提出的实现全面建设小康社会的目标，今后10年内蒙古自治区和宁夏回族自治区经济将会快速增长，城市化率也将有较大提高，沿黄地区工业和城镇用水量将有较大幅度增加。根据水资源供需平衡分析，2010年，该区域工业用水量的需求将占总用水量的10%左右，未来工业和城市用水的不断增加将主要通过全面建设节水型社会和远期的南水北调来解决。近期在水资源总量难以增加的情况下，解决该地区火电等优势产业的发展和急迫的城市用水问题，必须从当地实际出发，通过合理调整用水结构、大力推行灌区节水，在确保居民生活、粮食安全和基本生态用水的前提下，改变现有水资源利用格局，引导水资源向高效益、高效率方向转移，实现以节水、高效为目标的优化配置，以水资源的可持续利用支持经济社会的可持续发展。
按照治水新思路，应用水权、水市场理论，黄河水利委员会、内蒙古自治区和宁夏回族自治区水行政主管部门于2003年开展了水权转换试点工作，探索出一条解决干旱地区经济社会发展用水的新途径。在实地调查和充分研究的基础上，我部组织完成了内蒙古、宁夏黄灌区近期水资源供需形势及水权转换水量初步分析等工作。为了进一步引导、规范和推进水权转换工作，提出以下意见：
一、 指导思想和基本原则
1、指导思想
按照国家新的治水方略，坚持科学发展观，以水权、水市场理论为指导，以流域和区域水资源总体规划为基础，以实现水资源合理配置、高效利用和有效保护、建设节水型社会为目标，以节约用水和调整用水结构为手段；通过政府调控，市场引导，平等协商，兼顾效率与公平，统筹水权转换工作；农业节水支持工业和城市发展，工业发展积累资金又转而支持农业，促进经济社会协调发展。
2、基本原则
（1）总量控制原则。开展水权转换工作应遵循1987年国务院批准的黄河可供水量分配方案，服从黄河水资源统一调度。
（2）以明晰初始水权为前提的原则。应在建立和完善水资源宏观控制和微观定额两套指标体系的基础上，明晰初始水权，作为水权转换工作的前提条件；依照取水许可管理权限，逐步建立水权转换审查制度，分级负责组织实施。
（3）水资源供需平衡原则。水权转换工作应依据全面建设小康社会的目标以及国家和地区的国民经济和社会发展规划，做好水资源供需平衡预测，统筹配置地表水和地下水以及其他水源，统筹协调生活、生产和生态用水，实现区域水资源在现状水平年和转换期限内的供需平衡。
（4）政府监管原则。应建立和规范水权转换秩序，加强政府监管，鼓励社会的广泛参与和监督，防止造成市场垄断；切实保障农民及第三方合法权益，保护生态环境。水权转换必须符合国家产业政策，严格限制水资源向低水平重复建设项目转移。
（5）市场调节原则。逐步建立和完善公开、公平、公正、有序的水权转换市场，通过有偿转换制度，充分发挥市场机制在资源配置中的作用，鼓励水资源向低耗水、低污染、高效益、高效率行业转移。
二、水权转换的界定、范围和条件
1、本意见所称水权是指取水权，所称水权转换是指取水权的转换。
直接从江河、湖泊或者地下取用水资源的单位和个人，应当按照国家取水许可制度和水资源有偿使用制度的规定，向水行政主管部门或者流域管理机构申请领取取水许可证，并缴纳水资源费，取得取水权。
2、内蒙古、宁夏自治区水权转换试点范围近期暂限于黄河干流取水权转换（区域间的水权转换可参照本指导意见执行）。
3、水权转换出让方必须是已经依法取得取水权，并拥有节余水量（近期主要指工程节水量，暂不考虑非工程措施节水量）的取水权益人。
4、水权转换不得违背现行法律法规和有关政策的规定。
三、水权转换的期限与价格
1、水权转换期限
水权转换的期限要与国家和自治区的国民经济和社会发展规划相适应；综合考虑节水工程设施的使用年限和受水工程设施的运行年限，兼顾供求双方的利益，合理确定水权转换期限。
水权转换期满，受让方需要继续取水的，应重新办理转换手续；受让方不再取水的，水权返还出让方，并由出让方办理相应的取水许可手续。
水权转换期内，受让方不得擅自改变所取得水量的用途。
2、水权转换价格
本意见所指水权转换价格为：水权转换总费用/(水权转换期限×年转换水量)。
水权转换总费用包括水权转换成本和合理收益。
水权转换总费用要综合考虑保障持续获得水权的工程建设成本与运行成本以及必要的经济补偿与生态补偿，并结合当地水资源供给状况、水权转换期限等因素，合理确定。
涉及节水改造工程的水权转换，其转换总费用应涵盖：（1）节水工程建设费用，包括灌溉渠系的防渗砌护工程、配套建筑物、末级渠系节水工程、量水设施、设备等新增费用；（2）节水工程的运行维护费，是指上述新增工程的岁修及日常维护费用；（3）节水工程的更新改造费用，是指当节水工程的设计使用期限短于水权转换期限时所必须增加的费用；（4）因不同用水保证率而带来的风险补偿；（5）必要的经济利益补偿和生态补偿等。
四、水权转换的程序
水权转换依照下列程序进行：
1、水权转换双方向自治区水行政主管部门提出书面申请，并提交出让方的取水许可证复印件、水权转换双方签订的意向性协议、《水权转换可行性研究报告》和《建设项目水资源论证报告书》等有关材料。其中，由黄河水利委员会审批取水许可的，自治区水行政主管部门受理水权转换申请后，提出初审意见并报送黄河水利委员会。
黄河水利委员会和自治区水行政主管部门应按照有关规定全面审查，并向社会公示，符合转换条件的，予以批复。
经审查批复后，水权转换双方应正式签订《水权转换协议书》，制定《水权转换实施方案》，报黄河水利委员会和自治区水行政主管部门备案，并办理取水许可相关手续。
2、水权转换涉及节水改造工程的，应严格按照国家基本建设程序的要求进行节水改造工程建设和管理。
节水改造工程竣工后，由黄河水利委员会会同自治区水行政主管部门等有关部门，根据施工、监理单位出具的工程竣工验收申请报告和监理报告，对节水改造工程进行现场验收，并核定是否满足节水目标要求。
验收合格后，水权转换双方方可到自治区水行政主管部门或黄河水利委员会办理取水许可申请相关手续。
3、水权转换出让方取水许可变更，受让方领到取水许可证后，水权转换生效。
五、组织实施与监督管理
黄河水利委员会、内蒙古自治区和宁夏回族自治区水行政主管部门要高度重视水权转换工作，加强领导，明确责任，及时总结水权转换工作的经验，正确引导水权转换工作，做好组织实施和监督管理，并逐步建立公众参与的机制。
黄河水利委员会要加强黄河取水总量控制，加强对内蒙古自治区和宁夏回族自治区水权转换工作的指导，严格审查《自治区水权转换总体规划》并监督实施；按照管理权限和程序，积极稳妥地推进水权转换工作。
内蒙古自治区和宁夏回族自治区要尽快明晰初始水权，编制《自治区水权转换总体规划》，并报黄河水利委员会审查；要加强项目审批和资金管理，确保水权转换资金的专款专用，并切实保障水权转换所涉及的农民利益；要成立水权转换工作领导小组和办事机构，负责当地水权转换工作的协调、管理，并及时协调处理在转换期内发生的涉及水权转换双方利益的问题。
黄河水利委员会、内蒙古自治区和宁夏回族自治区水行政主管部门可根据本指导意见，结合实际情况，制定水权转换实施办法和细则。
二○○四年五月十八日
上海市商品住宅维修基金管理办法
上海市人民政府
上海市商品住宅维修基金管理办法
上海市人民政府令(第91号)
《上海市商品住宅维修基金管理办法》已经2000年10月8日市政府第75次常务会议通过，现予发布，自2001年1月1日起施行。
市长 徐匡迪
二○○○年十月十二日
第一条 （目的和依据）
为了加强本市商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《上海市居住物业管理条例》，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本市行政区域内商品住宅维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和管理，适用本办法。
第三条 （管理部门）
上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政主管部门，依照本办法对维修基金的设立和使用进行监督管理。
第四条 （维修基金的设立）
新建内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。
新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定；住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或者业主代表大会可以决定设立，并在业主公约中规定。
第五条 （维修基金专户的开立）
业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。
区、县房地产管理部门应当与本市商业银行（以下称专户银行）签订委托协议，开立一个本辖区维修基金的专户。
维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第六条 （首期维修基金的交纳标准）
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期维修基金：
（一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳。
（二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％交纳。
新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价部门核定。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，首期交纳标准由房地产开发企业和购房人在住宅转让合同中约定；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按照业主公约规定的标准交纳首期维修基金。
第七条 （首期维修基金的交纳时限）
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：
（一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。
（二）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。
（三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本办法第六条第一款第二项的规定交纳维修基金，存入专户银行。
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，应当按住宅转让合同约定的时限，将首期维修基金存入专户银行；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按业主公约规定的时限，将首期维修基金存入本办法第十条规定的开户银行。
第八条 （首期维修基金交存情况的核查和公布）
区、县房地产管理部门应当定期核查首期维修基金的交存情况，并每年公布一次。
第九条 （前期物业维修和更新费用的承担）
业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。
第十条 （维修基金帐户的开立）
业主委员会成立后，应当与本市商业银行（以下称开户银行）签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金帐户。
维修基金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第十一条 （开立维修基金帐户提交的文件和资料）
业主委员会开立维修基金帐户时，应当提交下列文件和资料：
（一）开户申请书；
（二）业主委员会成立的批准文件；
（三）业主分户清册；
（四）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；
（五）物业管理服务合同。
前款规定的业主分户清册由区、县房地产管理部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式，由市房地资源局会同有关部门制定。
业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的，还应当提交书面委托书。
第十二条 （维修基金的划转）
业主委员会开立维修基金帐户后，应当通知区、县房地产管理部门，由区、县房地产管理部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金帐户。
第十三条 （纳入维修基金的收益）
业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。
业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。
第十四条 （维修基金的用途）
维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额。
第十五条 （物业维修和更新的实施）
物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意；
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。
发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。
住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业
审核。住宅大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。
第十六条 （房屋督修）
经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，区、县房地产管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，区、县房地产管理部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按本办法第十七条第二款规定
在维修基金中列支。
第十七条 （维修基金列支的范围和方式）
物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。
物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
第十八条 （维修基金的支取和分摊）
维修基金应当按照下列规定支取：
（一）物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证；支
取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
（二）住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30％。物业管理企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交
经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
（三）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；业主大会或者业主代表大会另有决定的，从其决定。向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和业主大会或者业主代表大会
的决定；支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业按季度进行按户分摊；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单独帐目的，可以先在该帐目中列支。
物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。
第十九条 （维修基金帐目的核对和公布）
业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：
（一）维修基金交纳、使用和结存的金额；
（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；
（三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；
（四）维修基金使用和管理的其他有关情况。
前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。
业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。
第二十条 （维修基金的再次筹集）
一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30％时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。
再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
第二十一条 （住宅转让时维修基金的处理）
因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。
住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
房地产开发企业出售住宅时，其按本办法第七条第一款第三项规定交纳的维修基金剩余款额，按前款规定执行。
第二十二条 （维修基金帐户的变更）
有下列情形之一的，业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续：
（一）物业管理区域发生调整的；
（二）业主委员会主任、副主任发生更换的；
（三）物业管理企业发生更换的。
第二十三条 （维修基金帐户的注销）
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维修基金帐户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的，其剩余款额由本办法第十三条规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例
分别提取。
第二十四条 （投诉）
市房地资源局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起30日内答复投诉人。
投诉人对区、县房地产管理部门的投诉答复有异议的，可以向市房地资源局申请复核；市房地资源局应当自受理之日起30日内，将复核意见告知投诉人。
第二十五条 （法律责任）
房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的有关规定予以处理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入维修基金帐户的经营服务收益或者挪用维修基金的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修基
金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。
第二十六条 （物业管理区域内非居住房屋的维修基金）
物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位按照下列规定交纳首期维修基金：
（一）新建内销商品住宅的配套公共建筑设施接收单位，按本办法第六条第一款第一项和第二项规定标准的总和，在办理设施移交手续之日起的15日内交纳；其中，单幢的配套公共建筑设施由一家单位接收的，按规定标准的50％交纳。
（二）新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由配套公共建筑设施接收单位按本办法第六条第三款和第七条第三款的规定交纳。
前款规定以外的物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人按本办法第六条和第七条的规定交纳首期维修基金。
物业管理区域内非居住房屋维修基金的使用和管理，依照本办法的有关规定执行。
第二十七条 （维修基金的委托管理）
业主委员会可以委托社会中介机构代为管理维修基金。具体办法由市房地资源局制定。
第二十八条 （应用解释部门）
市房地资源局可以对本办法的具体应用问题作出解释。
第二十九条 （施行日期和执行事项）
本办法自2001年1月1日起施行。本办法施行前已出售商品住宅的维修基金的设立、使用和管理，参照本办法的有关规定执行，具体执行办法由市房地资源局制定。
2000年10月8日
