房产共有关系的法律疑难探析
张生贵律
【导读提示】
房屋等不动产所有权经历了从财产共有到财产单独所有的发展过程，共有财产极易发生纷争，管理利用甚为不便。现代各国的财产所有权以单独为常态，共有为例外，在婚姻家庭和特殊身份关系的私人之间，法律规定为共同共有财产关系。
实践中处理共有纠纷，常常有约定共有、视为共有、共有管理、共有财产分割等几类共有权争议。审判思路也不同于所有权确认纠纷的处理原则，关于共有的法律依据为《物权法》第八章第九十三条至第一百零五条规定。以往的产权登记中尚未对共同共有人列为登记范围，司法裁判中往往错将产权登记作为排斥共有关系的根据。
【案情概要】
原告与被告系母子关系，被告系原告的母亲，一家人共同居住在北京市朝阳区，此房屋原系原告的父亲承租的直管公房，原告自1993年10月份搬入此房与原承租人及被告共居生活，原告的户口自1992年迁入。2000年2月份承租人去世，承租的公房由原告继续居住至今，期间未变更承租人。
2009年12月09日被告向法院诉请原告搬离此房，原告则起诉确认房屋所有权，法院经审理后，依照产权登记情况，判决驳回原告的诉讼请求，之后原告再次起诉要求确认居住房为原被告共同共有，法院再次判决驳回。
原告认为涉案房屋应属共同共有，向法院提出再审申请。
【法律探析】
根据国务院房改政策及北京市房改配套规定，原承租人去世后，与原承租人共同居住的家庭成员均具备标准价或成本价回购直管公房的权利和资格。2000年5月份原告出资从公房产权管理单位回购房改房，被告为持证人，全家人共同居住使用此房，2001年1月19日办理产权，房产证持有人登记为被告。基于特定的家庭关系及购房的事实，此处房改房的权属为家庭成员共同共有。《民法通则》第七十八条规定，《物权法》第九十三条、第一百零三条，第一百零四条之规定，原告与被告的户口均在此房，且一直共同居住，原告与被告均为原承租人家庭成员，享有同等的回购权，具备法定房改的资格，购房款系由原告交付，应予确认原告与被告对 “房改房”享有共同共有的权利。
法院判决机械化裁处，遗漏定案重要事实：房屋初建时原始入住、出资购房并长期管理，家庭成员共居生活。裁判文书出现了“认定事实”、“采用证据”、“适用法律”错误的情形，将共同共有法律事实错按所有权属争议裁决，定性不当。裁处本案应本着“尊重历史，面对现实，坚持人本”的原则，妥善处理家庭争议。
【律师点评】
1、房源决定“共有”基础：
⑴、1992年以前原告的父亲承租公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房，拆迁前后一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，原承租户主与产权单位订立公房承租协议，原告继续为共同居住人。
⑵、2000年2月份原承租人去世，2000年5月份房改，原告出资以被告名义购买此房。
⑶、法律法规规定了公房对家庭具有的保障性质：
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条、第四条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。可见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不仅仅是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家庭的共同生活的必然需要，公有住房出售对象是家庭，决定了购买公有住房后的产权应归家庭成员共同共有。
如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这一点在《城市公有住房管理规定》第二十八条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。被上诉人辩称房证写谁名字就是谁的房子以及原审驳回上诉人关于共有的主张，都是错误认识。
⑷、早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时原告出资回购公有住房，“出资、共同管理，共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认法律原则，原告与被告共同构成诉争房屋的共同共有权人。
2、面对现实彰显法律效果：
本案起因于此前被告起诉原告腾房，为避免持证人以“产权登记”为名赶撵共有人，原告不得已而为诉。实践中公有住房进行房改后，持有产权证的家庭成员起诉共同居住人腾房的情况较多，根据各地处理此类案件的司法实践看，共同居住人与承租户代表对公有住宅享有共同使用权，原承租人去世后共同居住的家庭成员享有继续承租的权利。
3、综合适用法律：
⑴、确认“共同共有”需综合法条逻辑：
住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第七十二条、第七十八条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条、第一百零四条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第十九条、《最高院关于离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条、《继承法》第二十六条二款规定，综合认定，原审简单化裁处，难免产生错误。
⑵、司法实践中判断是否共同共有，不仅要考查“有约定或约定不明”的要式行为，也要考查“没有约定”的事实状态。
依据《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定或约定不明的，除家庭关系外，视为按份共有。物权法对因家庭关系形成的共同共有做出明确规定，上诉人的情况具备要共有的全部法律要件，一审仅认为“不能证明口头约定”即做出判决，没有考查实际共有的事实状态，属于遗漏了重要事实。
实践中对物权内容发生的争议，利害关系人可以请求确认，如果有约定按约定，没有约定的，则应当综合分析判断。本案中上诉人家庭成员关系、出资、居住管理使用的事实，足可认定共同共有。
⑶、权属登记推定效力不能否决客观事实：
从《物权法》第19条、第33条规定看，产权登记机关的登记行为在法律上属于推定效力。当事人提出证据证明其为真正权利人的，可以推翻这种推定。本案属于权利人之间的内部争议，并非物权以外第三人争议。所有权证的公示公信力指向的是发生交易后的善意第三人，根据内外有别和维护事实上真正权利人的司法原则，一审以产权登记为由裁判物权内容的基础事实，属于错误解读行政机关权属登记的法律性质。
北京市天依律师事务所张生贵律师整理点评13240422999
内蒙古自治区实施《中华人民共和国野生动物保护法》办法
内蒙古自治区人大常委会
内蒙古自治区实施《中华人民共和国野生动物保护法》办法
内蒙古自治区人大常委会
（1991年12月24日内蒙古自治区第七届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 1991年12月24日公布施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 野生动物保护
第三章 野生动物管理
第四章 法律责任
第五章 附 则
第一章 总 则
第一条 为保护、发展和合理利用自治区野生动物资源，根据《中华人民共和国野生动物保护法》，结合自治区实际，制定本办法。
第二条 在自治区境内从事野生动物的保护管理、驯养繁殖、开发利用活动，必须遵守本办法。
本办法规定保护的野生动物是指：
（一）国务院批准的国家重点保护的陆生、水生野生动物；
（二）自治区人民政府批准的重点保护的陆生、水生野生动物；
（三）国家和自治区野生动物行政主管部门公布保护的有益或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物。
第三条 旗县级以上人民政府林业、渔业行政主管部门分别负责本行政区域内的陆生、水生野生动物管理工作。
自治区武装森林警察部队执行保护野生动物资源的任务。
第四条 旗县级以上人民政府应当把保护发展和合理利用野生动物资源纳入国民经济和社会发展计划，加强对野生动物资源的管理，鼓励和支持开展野生动物的科学研究和驯养繁殖。
第五条 自治区人民政府对少数民族专业猎民队的狩猎生产和狩猎枪支的使用给予特许。
第六条 保护野生动物资源是每个机关、团体、部队、企业事业单位和公民的义务。
自治区各级人民政府要加强对野生动物资源保护的宣传和教育。
第七条 自治区各级人民政府对执行野生动物保护法和本办法成绩显著的，给予表彰奖励。
第二章 野生动物保护
第八条 自治区人民政府对本办法规定的野生动物实行重点保护。
重点保护的野生动物名录及其调整，由自治区野生动物行政主管部门提出，报自治区人民政府批准公布。
第九条 自然保护区，风景游览区，文物保护区，城镇市区，距国境线10公里以内、铁路和公路两侧1公里以内的地区，为禁猎区。
旗县级以上人民政府要将重点保护野生动物的繁殖、迁徙停歇、隐蔽、越冬等生息繁衍地划为禁猎区、禁渔区，并予公布。
第十条 每年3月15日至11月15日为禁猎期，5月1日至7月31日为禁渔期（季节性河流、湖泊除外）。
第十一条 单位或者个人发现国家和自治区重点保护野生动物伤病、危困、迷途，要及时采取紧急保护措施，并报当地野生动物行政主管部门组织抢救。
第十二条 影响或者破坏野生动物生存环境的建设项目，环境保护主管部门在审批环境影响报告书时，要征求同级野生动物行政主管部门的意见。
第十三条 保护管理野生动物资源所需经费，纳入旗县级以上人民政府财政预算，在野生动物行政主管部门的年度经费中列支。
自治区设立野生动物保护基金，基金管理办法由自治区野生动物行政主管部门会同财政部门制定，报自治区人民政府批准。
第十四条 保护国家和自治区重点保护野生动物，要避免造成农作物或者其他损失，造成损失的，由当地人民政府予以补偿。补偿办法和补偿标准由自治区人民政府制定。
第十五条 禁止在国家和自治区重点保护野生动物生息繁衍地使用有毒药物。特殊情况确需使用的，须经当地野生动物行政主管部门批准，并采取防范措施。
第三章 野生动物管理
第十六条 旗县级以上人民政府野生动物行政主管部门，要加强狩猎管理，制定保护管理和开发利用方案；定期组织野生动物资源调查，建立资源档案。
第十七条 因特殊需要猎捕国家重点保护野生动物的，按野生动物保护法第十六条规定办理。
猎捕自治区重点保护野生动物的，须向旗县级野生动物行政主管部门提出申请，经盟市野生动物行政主管部门审核，报自治区野生动物行政主管部门批准，核发特许猎捕证。
为了控制野生动物造成的危害，需要捕杀国家和自治区重点保护野生动物的，应当进行种群数量和危害情况调查，按上款规定办理。
第十八条 猎捕非国家和自治区重点保护野生动物的，必须向旗县级野生动物行政主管部门提出申请，领取狩猎证。
第十九条 猎捕者要按特许猎捕证、狩猎证的规定进行猎捕。持猎枪猎捕时，必须同时持有旗县级公安机关核发的持枪证。
第二十条 严禁使用军用武器、体育运动枪支、毒药、炸药和非人工操作制动的装置狩猎；严禁采取照明围猎、猎套、掏蛋等灭绝性手段狩猎。
第二十一条 进行狩猎生产，由旗县级野生动物行政主管部门划定猎区，经盟市野生动物行政主管部门审核，报自治区野生动物行政主管部门批准。
第二十二条 在野外对国家和自治区重点保护野生动物进行考察、科学研究，拍摄电影、录像，须经自治区野生动物行政主管部门批准。
外国人进行前款规定活动的，按野生动物保护法第二十六条规定办理。
第二十三条 驯养繁殖国家和自治区重点保护野生动物的，须提出申请，经国家或者自治区野生动物行政主管部门批准，由自治区野生动物行政主管部门核发驯养繁殖许可证，工商行政管理部门凭驯养繁殖许可证核发营业执照。
出售、转让驯养繁殖的国家和自治区重点保护野生动物的，由国家或者自治区野生动物行政主管部门批准。
第二十四条 收购、加工本办法规定保护的野生动物及其产品的单位和个人，必须持有旗县级以上野生动物行政主管部门核发的经营许可证；携带、运输、邮寄本办法规定保护的野生动物及其产品的单位和个人，必须持有旗县级以上野生动物行政主管部门核发的准运证。
第二十五条 出口国家重点保护野生动物及其产品的，进出口中国参加的国际公约所限制进出口的野生动物及其产品的，须持有贸易合同、经营许可证和营业执照，由所在地的旗县级野生动物行政主管部门签署意见，经自治区野生动物行政主管部门审核，报国务院野生动物行政主管部
门批准，取得国家濒危物种进出口管理机构核发的允许进出口证明书。
第二十六条 猎捕、经营利用野生动物及其产品的单位和个人，要缴纳野生动物资源保护管理费。收费标准和管理办法由自治区野生动物行政主管部门会同物价、财政部门制定，报自治区人民政府批准后施行。
第二十七条 各级野生动物行政主管部门要会同工商行政管理、物价、经贸、公安、环境保护、草原监理、交通、邮电、商业、供销、医药、海关等部门，对狩猎活动和野生动物及其产品的收购、出售、加工、运输、邮寄、进出口进行监督检查。
检查人员在执行公务时，要出示自治区野生动物行政主管部门及有关管理部门制发的检查证件。
第四章 法律责任
第二十八条 在禁猎区、禁猎期或者使用禁猎工具、禁猎方式狩猎的，由野生动物行政主管部门没收猎具、猎物和违法所得，并处以猎获物价格2至5倍的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 未取得特许猎捕证或者未按特许猎捕证规定猎捕国家重点保护野生动物的，按野生动物保护法第三十一条规定处理；违法猎捕自治区重点保护野生动物构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 未取得狩猎证或者未按狩猎证规定猎捕野生动物的，由野生动物行政主管部门没收猎获物和违法所得，处以猎获物价格2至5倍的罚款，并没收猎捕工具，吊销狩猎证。
未取得驯养繁殖许可证或者未按驯养繁殖许可证规定驯养繁殖国家和自治区重点保护野生动物的，由野生动物行政主管部门没收驯养繁殖的野生动物，吊销驯养繁殖许可证。
未取得经营许可证或者未按营业执照、经营许可证经营野生动物的，由工商行政管理机关和野生动物行政主管部门没收实物和违法所得，吊销营业执照和经营许可证，并处以实物价格2至5倍的罚款。
违反本办法规定，出售、收购野生动物及其产品的，由工商行政管理部门没收实物和违法所得，吊销有关证件，可以并处实物价格1至3倍的罚款。
在禁猎区破坏野生动物主要生息繁衍场所的，由野生动物行政主管部门责令停止破坏行为，限期恢复原状，处以实际损失1至3倍的罚款。
第三十一条 违反本办法规定，运输、携带、邮寄野生动物及其产品的，由工商行政管理部门没收实物和违法所得，并处以相当实物价格的罚款。没收的实物交当地野生动物行政主管部门处理。
第三十二条 伪造、倒卖、出租、转让特许猎捕证、狩猎证、经营许可证、准运证、驯养繁殖许可证、允许进出口证明书等证件的，由旗县级以上野生动物行政主管部门或者工商行政管理部门收缴、吊销有关证件，没收违法所得，处以违法所得2至5倍的罚款；构成犯罪的，依法追究
刑事责任。
第三十三条 违反本办法第二十二条规定的，由野生动物行政主管部门没收所获资料和标本。
第三十四条 野生动物行政主管部门及有关管理部门行政执法人员索贿受贿、徇私舞弊、玩忽职守的，由其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，按野生动物保护法第三十九条规定办理。
第五章 附 则
第三十六条 本办法执行中的具体问题，由自治区野生动物行政主管部门解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。
1991年12月24日
